股价连续12个月破净 龙头房企出招了

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　　来源：中国房地产报

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　　A股市值最高的房企，又要出手护盘了。

　　中房报记者 曾冬梅丨广州报道

　　2月25日，保利发展发布公告，透露其股票已连续12个月内每个交易日收盘价均低于最近一个会计年度经审计的每股归属公司普通股股东的净资产，为此董事会审议制订估值提升计划，打算通过稳经营、提质效、股份回购、股东增持、尝试中期分红等手段，稳定股价并增强市场信心。当日，保利发展的收盘价为8.34元，市净率仅0.52。

　　证监会2024年11月发布的《上市公司监管指引第10号——市值管理》提出，长期破净公司应当制订上市公司估值提升计划，并经董事会审议后披露。截至2月25日，Wind房地产行业的108只地产股中，有53家的市净率低于1，除了保利发展，还有万科A、招商蛇口、绿地控股、华发股份、华侨城A、金地集团等规模房企。港股中，中国海外发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产等的股价也处于破净状态。

　　一家金融机构的内部人士表示，保利发展的这份估值提升计划“有目标、有改善，也有真金白银”，预计能对稳定市场信心起到一定作用，更重要的信号则是“行业可能触底了”。

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　　保利发展：尝试中期分红

　　公告显示，2024年1月1日至2024年4月22日，保利发展经审计每股归属公司普通股股东的净资产为15.64元/股，2024年4月23日至2024年12月31日，经审计每股归属公司普通股股东的净资产为16.16元/股。而整个2024年，该公司的股价都在约7.5元至11.7元之间波动，始终低于每股净资产。

　　由此，2月25日，该公司召开临时董事会，审议通过了《关于制定<估值提升计划>的议案》。估值提升计划主要围绕主业展开，包括推动库存去化，做优增量投资，保障销售规模平稳，以此确保未来收入和盈利规模保持合理稳定等。

　　据保利发展介绍，其已在2021年至2023年累计实现库存销售去化1.41万亿元、回笼1.36万亿元。2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，占总地价74%、20%的项目分布在一线、二线城市，市场确定性强、销售兑现度高，具备优于存量资源的盈利能力。

　　保利发展表示，公司一直以来始终将并购重组作为重要资本运作手段。例如，在2016年完成国资委主导的首单央企地产整合，并购中航系地产业务，实现了规模化并购的突破，获取了丰富的资源。未来，基于产业转型升级、寻求第二增长曲线等发展需求，也将积极开展互惠互利、强强联合的并购重组，收购有助于提升关键业务水平的优质资产。

　　提升股东回报是市值管理的重要内容。此前，保利发展已将分红比率由上市初期的20%，提升到了2023年至2025年的不少于40%。该公司透露，计划于2025年实施中期分红，还将考虑继续采取股份回购、股东增持、高管增持等手段稳定股价。

　　有位投资者表示，这份估值提升计划中，回购、增持都是老生常谈，但有两个新要点值得关注，一是马上要实施中期分红，二是要并购整合优质资产，并购的规划更具想象空间。

　　2月26日，地产板块表现活跃，打响估值提升“第一枪”的保利发展录得3.48%的涨幅，重回千亿市值。

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　　A股超50只地产股破净

　　股价长期破净的地产股远不止保利发展一家。

　　受行业深度调整影响，Wind房地产指数从2022年4月3500多点的高点下滑至2月25日的2100多点，跌幅超过6成。个股也难以独善其身，截至2月25日，A股有53只地产股破净，华远地产、*ST金科以-30.6和-4.2的市净率排在破净榜的前两位，排在第三的是金融街，市净率约0.28，绿地控股、金地集团、华侨城A、万科A的市净率均在0.4以下，华发股份、招商蛇口的表现稍微好一些，分别为0.73、0.89。

　　为了稳定股价，自2023年底以来，保利发展、招商蛇口、华侨城A等公司陆续启动了增持、回购等方案，但效果并不明显。2024年11月，证监会出台的《上市公司监管指引第10号——市值管理》明确指出，长期破净公司制订的估值提升计划相关内容应当明确、具体、可执行，至少每年对估值提升计划的实施效果进行评估。这让投资者们看到了新的希望，纷纷敦促上市房企尽快拿出执行方案。

　　证监会文件发布不久，就有投资者向绿地控股询问是否会制定市值管理指引，该公司回应称将认真学习最新出台的市值管理指引，按要求做好相关工作。

　　华侨城A的管理层在2024年12月对投资者表示，近几年公司经营发展面临着一系列挑战，管理层高度重视市值管理和股东利益，目前正在按照监管要求制定市值管理制度和估值提升计划，将适时向投资者报告。

　　金融街也多次表示充分理解投资者对股价的关注，正密切关注和研究市值管理相关政策，但至今仍未披露时间表。对于估值提升计划，“如有需要，会通过公告发布。”2月26日，金融街相关人士如此回复中国房地产报记者。

　　一位业内人士表示，上市公司股价受宏观经济形势、行业发展前景、公司经营情况、市场风险偏好等多种因素的影响，就企业经营情况而言，目前大部分上市房企的压力仍较大。截至目前，已有多只破净地产股发布2024年度的业绩预警，万科A预计归属母公司净利润亏损450亿元，绿地控股预亏110亿元至130亿元，金融街的亏损金额超过2023年末经审计净资产的10%，华侨城A预计的亏损额也达到了70亿元至90亿元。保利发展仍保持盈利状态，但归属母公司净利润同比减少了58%。

　　虽然企业经营业绩仍未迎来拐点，但行业环境已有向好趋势。中银证券表示，房地产市场修复有两个前置指标，土地拍卖溢价率和开盘去化率。其中，1月份土地市场的溢价率创下近3年来的新高，2月份也维持在一个较高水平。新盘的首开去化率在2024年一度下跌到历史最低25%左右，今年1月份修复到44%左右，反映市场的活跃度开始起来了。该机构认为，2025年，整体地产行业仍有较大的参与机遇，弹性向上仍明确，看好地产板块机会。